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Mi vecino no paga la comunidad, ¿qué hago?


'Hay quien tiene la idea de que si el de al lado no paga, yo no pago'
El arbitraje, frente al juicio monitorio, es la mejor opción según los expertos
Ante la frágil situación económica, los propietarios de las comunidades de vecinos prefieren dejar de pagar la cuota mensual de la comunidad antes que la hipoteca. Las cifras hablan por sí solas: Los administradores de fincas indican que la morosidad ha aumentado en este contexto entre un 3% y un 5%. Pero, ¿qué hacer cuando uno sufre las consecuencias de encontrarse con un vecino moroso, con el que además tiene que convivir? Según los expertos, el arbitraje, frente al juicio monitorio, supone la mejor medida para solucionar los impagos cuanto antes.

Para el arbitraje es necesario aprobar en junta de vecinos, por mayoría simple, una cláusula arbitralEsta opción resulta muy económica ya que, a diferencia de la justicia ordinaria, no necesita abogado ni procurador, no hay provisión de fondos y el que ha incumplido paga las costas originadas por el proceso. Para ello, tan solo es necesario aprobar en junta de vecinos, por mayoría simple, una cláusula arbitral que permitirá obtener soluciones rápidas y sencillas. "El vecino puede ser denunciado desde el momento en que incumple el pago de una sola cuota o cuando no cumple con una derrama", indica Mónica Cobián, directora técnica de la Corte de Arbitraje. "En el caso de las cuotas, los vecinos suelen esperar unos meses hasta que la situación se hace insostenible", agrega.

El tiempo y la eficacia son otras ventajas del arbitraje, ya que "se obtiene un laudo o sentencia firme en una media de dos meses para los impagos de cuotas y en menos de cuatro meses para otros problemas", afirma Carlos Ruiz, gerente de la Asociación para el Fomento del Alquiler (Arrenta). Esto supone ahorrarse una demora de entre seis y ocho meses de media para obtener sentencia si se acude a la justicia ordinaria. "Mediante los juzgados el sistema es lento y si el propietario alega que no quiere declarar, el procedimiento puede cambiar y alargarse", añade el gerente.

No obstante, el proceso monitorio sigue siendo una vía de solución muy aceptada, puesto que "su virtud es que si el moroso no paga o se opone al monitorio la ley prevé que se puede proceder al embargo", señala Teodoro García, abogado de Martínez-Echevarría, Pérez y Ferrero Abogados.

Más morosos y lo que nos queda...
Los juicios por morosidad -en términos generales, no solo de vivienda- no han dejado de aumentar a lo largo del año. Se han incrementado más de un 45% en el segundo trimestre de 2010, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Este considerable crecimiento conlleva una importante carga de trabajo para los juzgados, que se ven desbordados y acumulan casos sin resolver. Las cifras del CGPJ manifiestan que tan solo el 8,7% de los procesos monitorios acaban en pago.

'La situación económica ha hecho que se deje de abonar la comunidad para pagar otras cosas'Según el informe de Arrenta, la morosidad entre las comunidades de propietarios ha subido un 19%, lo que representa un crecimiento de tres puntos en los tres primeros meses del año. Incluso, se prevé que la proporción siga en aumento. "La situación económica ha hecho que se deje de abonar la comunidad para pagar otras cosas y, por ello, cada vez hay más impago", advierte el gerente Carlos Ruiz.

No abonar cuota o derrama genera importantes conflictos entre las comunidades de propietarios, que pueden derivarse incluso en problemas de convivencia. "A los propietarios les cuesta trabajo hacer pagos extraordinarios lo que causa un daño importante en la comunidad", señala Marcial Tarin, secretario del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. "Hay quien tiene la idea de que 'si el de al lado no paga, yo no pago', por lo que se crean disputas entre los propietarios", comenta.

Sin embargo, existen asociaciones que tratan de solventar los problemas de morosidad de una forma rápida y amistosa, como la Asociación española para la Prevención de Impagados y Morosos (AEPIM). Su presidente, Carlos García, destaca que lo esencial es "que primero se actúe contra los morosos a través de todos los medios amistosos para que se produzca el pago". Y si no, siempre quedará la vía legal.

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RAUL

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ARRENTA HACE PUBLICIDAD QUE NO SE AJUSTA A LA VERDAD.

Sr. PROPIETARIO, ARRENTA NO INFORMA, EN PRIMER LUGAR, DE QUE ESTA PAGANDO COMISIONES AL ADMINISTRADOR DE SU EDIFICIO, A COSTA DE QUE VD. PAGUE MAS DINERO. SÍ, COMO LO LEE, EL ADMINISTRADOR SE LO ESTA LLEVANDO Y LOS DE ARRENTA ESTAN PAGANDO A LOS ADMINISTRADORES. DE HECHO YA HAY DENUNCIAS EN LOS JUZGADOS PENALES CONTRA ADMINISTRADORES QUE SE LLEVAN COMISIONES POR ESTAFA, DESLEALTAD PROFESIONAL, ETC.
EN SEGUNDO LUGAR, NO INFORMAN DE QUE LOS LAUDOS QUE DICTA ARRENTA Y OTRAS EMPRESAS DEL SECTOR NO SE ESTAN PUDIENDO EJECUTAR EN LOS JUZGADOS, LO QUE ESTA OCASIONADO MUCHOS PROBLEMAS Y GASTOS A LOS PROPIETARIOS Y A LOS ADMINSTRADORES PUES UNOS ESTAN PAGANDO -LOS PROPIETARIOS- Y OTROS ESTAN COBRANDO -ARRENTA Y LOS ADMINISTRADORES- PARA NADA.

COMO EJEMPLO OS VOY A REPRODUCIR UNA RECIENTE SENTNCIA -HAY MILES- DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID QUE DECLARA NULO UN LAUDO ARBITRAL DICTADO POR UNA DE ESTAS EMPRESAS Y, POR TANTO, IMPOSIBLE DE EJECUTAR:

SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID, Sec. 8.ª, DE 21 DE ENERO DE 2.010.
Recurso 4/2009. Ponente: MARIA DEL CARMEN GARCIA DE LEANIZ CAVALLE.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte demandante solicita la anulación del Laudo arbitral dictado por la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad en fecha de 5 de mayo de 2009, a petición de la demandada Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid. Conforme a la demanda rectora de las actuaciones, el motivo de impugnación del laudo arbitral se fundamenta en el Artículo 41.1.a) de la Ley de Arbitraje 60/2003, de 23 de diciembre, a tenor del cual: "El laudo sólo podrá ser anulado cuando la parte que solicita la anulación alegue y pruebe: a) Que el convenio arbitral no existe o no es válido".
La demandada, Comunidad de Propietarios, se opone a la demanda alegando, en síntesis, que el laudo fue dictado en virtud del acuerdo aprobado por la Junta de Propietarios por el que la comunidad se sometía al sistema arbitral de la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, siendo que tanto de la Junta que lo acordó, como del acta, tuvo puntual cumplimiento el demandante quién no impugnó los acuerdos validamente adoptados.
SEGUNDO.- Conforme a los antecedentes fácticos que se desprenden de la documental aportada, la Comunidad de propietarios demandada en este procedimiento, formuló demanda arbitral ante la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad contra el copropietario, ahora demandante, sometiendo el conflicto existente entre éste y la Comunidad por la realización de unas obras que menoscababan o alteraban la seguridad del edificio causando daños a propietarios colindantes. Dicho sometimiento lo basaba la comunidad en el acuerdo adoptado en Junta General el día 24 de abril de 2006, acordando, entre otros, y por unanimidad de los presentes: "la comunidad de propietarios y los propietarios de la misma, manifiestan su voluntad inequívoca de que las posibles controversias dentro de la propia comunidad, entre ésta y sus miembros, o de estos entre sí, y en especial las relativas a lo estipulado para obras o instalaciones, normas de convivencia, uso de elementos comunes, obligación de contribuir a los gastos generales, posibles conflictos con inquilinos y proveedores y en general todas aquellas cuestiones de libre disposición en el marco de la comunidad de propietarios de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, se diriman mediante arbitraje de equidad conforme a la Ley 60/2003 por la Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad".
Tras la notificación de la aceptación de la gestión y administración de arbitraje institucional por la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, del nombramiento de árbitro e inicio del procedimiento arbitral y traslado, como demandada, de las alegaciones de la Comunidad de Propietarios, dentro del plazo concedido, la ahora demandante notificó a la mencionada Asociación que en ningún momento había aceptado someterse a convenio arbitral alguno.
TERCERO.- Planteados los términos de debate, la cuestión litigiosa queda centrada en determinar si el acuerdo de la Junta de Propietarios que arriba se ha trascrito puede ser, o no, considerado como convenio arbitral cuando consta, cualquiera que fuera la razón -falta de notificación o ausencia voluntaria-, y por lo que se dirá, que el demandante no tomó parte en la junta que lo adoptó.
El Artículo 9, en su número 1, dispone que "El convenio arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato o de un acuerdo independiente, deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no contractual". Y en los números 3, 4 y 5, que "El convenio arbitral deberá constar por escrito, en un documento firmado por las partes o en un intercambio de cartas, telegramas, télex, fax u otros medios de telecomunicación que dejen constancia del acuerdo (...). Se considerará incorporado al acuerdo entre las partes el convenio arbitral que conste en un documento al que éstas se hayan remitido en cualquiera de las formas establecidas en el apartado anterior. Se considerará que hay convenio arbitral cuando en un intercambio de escritos de demanda y contestación su existencia sea afirmada por una parte y no negada por la otra".
El pretendido convenio arbitral, acuerdo de la Comunidad de Propietarios adoptado en una Junta General de propietarios, no cumple las exigencias de la norma expuesta, tal y como ya resolvió esta misma Sala en sentencia dictada el 3 de marzo de 2007 (rollo 4/2006 ).
Si se observa el contexto en que es adoptado dicho Acuerdo de Comunidad, con la pretensión de ser un convenio arbitral, se puede ver, en primer lugar, que hay en el convenio discutido dos partes claramente diferenciadas: la Comunidad de Propietarios (regida como es lógico por el interés general de la propiedad común) y el conjunto de los propietarios miembros de la Comunidad (guiados, en principio, por el interés particular). Dos partes que, aunque identificadas subjetivamente, pueden tener conflictos entre sí como el mismo acuerdo reconoce. Sin embargo, aunque no existe dificultad alguna en reconocer que la Comunidad -como institución- estaba representada en la Junta de Propietarios, no se ve con claridad que la otra parte (los propietarios) sea realmente la otra parte, ya que al no estar integrada de hecho ese día por todo el conjunto de los propietarios, hay que entender que el pacto entre la Comunidad (orgánicamente considerada) con los propietarios (nominativamente designados en virtud de su asistencia o representación) es un pacto entre la Comunidad y algunos -no todos- los propietarios integrados en aquella. Distinción que es lógicamente realizable, como cuando la Comunidad (orgánicamente considerada) tiene un conflicto frente a uno sólo de los propietarios, y puede o bien dirigirse a la jurisdicción o bien someter a arbitraje la controversia o bien llegar a un acuerdo extrajudicial.
Para cumplir la exigencia del art. 9.1 de la LA, las partes en aquel pretendido convenio arbitral debían ser -si es que se pretendía que el convenio fuese obligatorio para todos los copropietarios- la Comunidad, por un lado, y la totalidad de los copropietarios, por otro. Según las normas que rigen la propiedad horizontal, los copropietarios asistentes a la Junta podían representar a la Comunidad y en tal condición "obligar" a la Comunidad en ese pacto de sumisión a arbitraje, pero con el acuerdo adoptado no estaban expresando la voluntad de todas las partes, sino la de la comunidad y la de algunos propietarios. Quiere ello decir que, aún sin necesidad de acudir al requisito de la unanimidad (establecido para algún tipo de acuerdo por la Ley de Propiedad Horizontal, v.gr. art. 17 ), la propia naturaleza del convenio arbitral requería la expresión de la voluntad de "todos" los copropietarios para que cada uno de ellos quedase obligado por la sumisión al arbitraje. Dicho de otro modo, se exige la unanimidad no por aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal sino por la naturaleza del convenio arbitral. Por tanto, si un convenio arbitral comporta la expresión de voluntad de la parte que se somete a arbitraje, en el presente caso y en relación con la demandante, no ha existido esa expresión de voluntad. Dicho de otro modo, el Acuerdo adoptado por la Junta ordinaria de la Comunidad de Propietarios no contiene ningún acuerdo entre la Comunidad de Propietarios y la demandante para someter sus controversias a arbitraje, ni pueden los asistentes, ni con el régimen de mayorías o falta de impugnación del acuerdo, sustituir la voluntad de quién, como exige la ley, no lo aceptó expresamente.
Por lo expuesto, el laudo dictado por la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad a que se refiere la demanda no tenía como apoyo convenio arbitral alguno suscrito o acordado entre la Comunidad de Propietarios y la demandante, y ello determina que el mismo deba ser considerado nulo en aplicación del artículo 41.1.a) de la Ley de Arbitraje .

CUARTO.- La estimación de la demanda lleva consigo la imposición de las costas procesales del juicio a la parte demandada –La Comunidad de Propietarios-, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
FALLAMOS
Que, estimando la demanda de anulación de laudo arbitral interpuesta por D. ……………… contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NULO el laudo arbitral de fecha 5 DE MAYO DE 2009 dictado en el expediente ---/561 de la Corte de Arbitraje Económico y de Derecho y Equidad a que se refiere la demanda.
Con imposición de las costas de este juicio a la parte demandada.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe.

POR TANTO, SI SU ADMINISTRADOR LE PROPONE ALGO SOBRE EL ARBITRAJE Y ESTAS EMPRESAS QUE SEPA QUE NO ES POR INTERES DE VD. SINO DE EL MISMO POR LAS COMISIONES QUE SE LLEVA.

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